Ngày 01/7/2026, mô hình thông tin công trình thôi là chuyện của những dự án lớn. Từ mốc này, mọi công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên đều bắt buộc áp dụng BIM, tính từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi. Và từ 26/8/2026, không làm thì có mức phạt cụ thể bằng tiền.
Điều khiến quy định lần này khác hẳn các lần trước nằm ở ba chỗ: ngưỡng bắt buộc thấp hơn nhiều so với hình dung phổ biến, điều kiện về nhóm dự án đã bị bỏ, và lần đầu tiên có chế tài. Bài này trả lời ba câu hỏi theo đúng thứ tự mà một chủ đầu tư cần: công trình của tôi có thuộc diện bắt buộc không, tôi phải nộp những gì, và nếu không làm thì chuyện gì xảy ra.
Nội dung chính
- Trước và sau ngày 01/7/2026 khác nhau ở chỗ nào
- Mười một văn bản làm nên quy định này
- Ai phải áp dụng: đọc cấp công trình cho đúng
- Bắt buộc từ giai đoạn nào
- Phải nộp những gì cho cơ quan nhà nước
- Sau khi công trình hoàn thành
- Không làm thì bị gì
- Chi phí áp dụng BIM tính thế nào
- Lộ trình từ 2023 tới 2035
- Sáu tháng tới nên làm gì
- Câu hỏi thường gặp
1. Trước và sau ngày 01/7/2026 khác nhau ở chỗ nào
BIM đã được nhắc tới trong văn bản pháp luật Việt Nam từ nhiều năm trước. Quyết định 258/QĐ-TTg năm 2023 đã vạch ra lộ trình. Nghị định 175/2024/NĐ-CP đã có một điều riêng về BIM. Vậy vì sao lần này khác?
| Nội dung | Trước 01/7/2026 — Nghị định 175/2024/NĐ-CP | Từ 01/7/2026 — Nghị định 217/2026/NĐ-CP |
|---|---|---|
| Điều kiện về dự án | Phải thuộc dự án từ nhóm B trở lên | Bỏ hoàn toàn điều kiện nhóm dự án |
| Điều kiện về công trình | Công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên | Giữ nguyên, và đây trở thành căn cứ duy nhất |
| Giai đoạn áp dụng | Theo thỏa thuận trong hợp đồng là chính | Bắt buộc từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật |
| Định dạng nộp | IFC 4.0, tệp tin dưới 500 MB | Định dạng mở, ưu tiên IFC hoặc định dạng mở phù hợp khác |
| Môi trường dữ liệu chung | Không quy định | Bắt buộc với công trình cấp I trở lên thuộc dự án đầu tư công |
| Giá trị pháp lý của mô hình | Không quy định | Có thể thay hồ sơ thiết kế giấy khi cơ quan quản lý đủ điều kiện |
| Chế tài | Không có | Phạt 30 – 40 triệu đồng theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP |
Việc bỏ điều kiện nhóm dự án là thay đổi có tác động lớn nhất. Trước đây một công trình cấp II nằm trong dự án nhóm C thì không phải làm BIM. Từ 01/7/2026, chỉ cần công trình đạt cấp II là thuộc diện bắt buộc, bất kể dự án ở nhóm nào.
2. Mười một văn bản làm nên quy định này
Đây không phải một quy định BIM đơn lẻ. Nó là một gói văn bản cùng có hiệu lực, cộng thêm một nghị định xử phạt ban hành sau đó gần hai tháng. Ai chỉ đọc mỗi Điều 8 sẽ bỏ sót phần cơ sở dữ liệu và phần chi phí.
Bốn văn bản cần đọc kỹ nhất:
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 — Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025, thay thế Luật Xây dựng 2014. Điều 7 đưa ứng dụng khoa học công nghệ, chuyển đổi số và BIM thành nguyên tắc của hoạt động xây dựng, đồng thời bổ sung chế định Hệ thống thông tin và Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng.
- Nghị định 217/2026/NĐ-CP — ban hành ngày 19/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, thay thế Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Điều 8 mang tên “Ứng dụng mô hình thông tin công trình (BIM) trong hoạt động xây dựng và các giải pháp công nghệ số” là điều khoản trung tâm của cả bài này.
- Thông tư 34/2026/TT-BXD — ban hành ngày 25/6/2026, thay thế Thông tư 06/2021/TT-BXD. Điểm k khoản 1 Điều 3 lần đầu ghi nhận cấp công trình được dùng để xác định công trình phải áp dụng BIM và giải pháp công nghệ số. Phụ lục của thông tư này là căn cứ để tra xem công trình của bạn có thuộc diện bắt buộc hay không.
- Nghị định 339/2026/NĐ-CP — ban hành và có hiệu lực cùng ngày 26/8/2026, thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong xây dựng và bất động sản. Đây là văn bản mới nhất trong cả gói.
3. Ai phải áp dụng: đọc cấp công trình cho đúng
Đây là phần quan trọng nhất và cũng là phần bị hiểu nhầm nhiều nhất. Rất nhiều doanh nghiệp vẫn nghĩ BIM là chuyện của nhà cao tầng và dự án nghìn tỷ. Con số thực tế thấp hơn nhiều.
Cấp II nghĩa là gì, bằng số
Với nhóm nhà và kết cấu dạng nhà, công trình được xếp cấp II khi đạt một trong các mức sau:
- Chiều cao trên 28 m đến 75 m
- Từ 8 đến 24 tầng
- Tổng diện tích sàn từ 1.000 m² đến 10.000 m²
- Nhịp kết cấu lớn nhất từ 50 m đến dưới 100 m
Cấp I bắt đầu từ chiều cao trên 75 m, từ 25 tầng, hoặc tổng diện tích sàn trên 10.000 m². Với công trình y tế, bệnh viện quy mô 250 đến dưới 500 giường là cấp II, từ 500 đến 1.000 giường là cấp I. Với cầu đường bộ, nhịp trên 42 m đến 100 m là cấp II.
Điểm cần nhớ
Các tiêu chí là quan hệ “hoặc”, không phải “và”. Một công trình chỉ cao ba tầng nhưng tổng diện tích sàn 4.500 m² vẫn là cấp II, và vẫn phải áp dụng BIM.
Quy đổi ra công trình thật
| Công trình | Tiêu chí chạm ngưỡng | Kết luận |
|---|---|---|
| Chung cư 12 tầng | Số tầng nằm trong 8 – 24 | Cấp II — bắt buộc áp dụng BIM |
| Trường học 3 tầng, tổng sàn 4.500 m² | Tổng diện tích sàn trên 1.000 m² | Cấp II — bắt buộc áp dụng BIM |
| Nhà xưởng một tầng, nhịp 60 m | Nhịp kết cấu từ 50 m | Cấp II — bắt buộc áp dụng BIM |
| Trụ sở văn phòng 9 tầng | Số tầng nằm trong 8 – 24 | Cấp II — bắt buộc áp dụng BIM |
| Bệnh viện 300 giường | Quy mô 250 – dưới 500 giường | Cấp II — bắt buộc áp dụng BIM |
| Nhà phố 5 tầng, 400 m² sàn | Không chạm tiêu chí nào | Cấp III — khuyến khích, không bắt buộc |
Nhìn bảng này sẽ thấy phạm vi bắt buộc rộng hơn nhiều so với cách hiểu thông thường. Một trường tiểu học, một trụ sở xã, một nhà xưởng cỡ vừa đều đã nằm trong diện phải làm.
Ba nhóm được quyền không áp dụng
Người quyết định đầu tư có quyền quyết định không áp dụng BIM đối với ba nhóm, nhằm bảo đảm tính khả thi và phù hợp điều kiện thực hiện:
- Công trình theo tuyến
- Công trình ở khu vực có tính chất đặc thù
- Công trình thuộc diện bảo vệ bí mật nhà nước
Đây là quyền quyết định, không phải miễn trừ mặc nhiên. Nếu dự án thuộc một trong ba nhóm trên và muốn không áp dụng BIM, việc đó phải được thể hiện rõ trong quyết định của người quyết định đầu tư, chứ không phải cứ mặc định bỏ qua.
Sơ đồ bốn câu hỏi
Một điểm nên hỏi lại cơ quan chuyên môn
Có một chi tiết đáng lưu ý về phạm vi nguồn vốn. Quyết định 2597/QĐ-TTg năm 2025 khi đặt mục tiêu cho năm 2026 đã khoanh vùng vào công trình cấp II trở lên sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công và đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Trong khi đó, cách diễn đạt của khoản 1 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP chỉ nêu điều kiện về cấp công trình, không kèm điều kiện về nguồn vốn.
Hiểu theo đúng câu chữ của nghị định thì dự án vốn tư nhân có công trình từ cấp II trở lên cũng thuộc diện bắt buộc. Đây là cách hiểu an toàn hơn cho chủ đầu tư, vì trên thực tế điểm kiểm soát nằm ở khâu thẩm định và cấp phép — nếu hồ sơ thiếu dữ liệu BIM thì rủi ro là bị trả lại, chậm tiến độ, chứ không chỉ là chuyện phạt tiền. Với dự án vốn tư nhân, nên hỏi trước cơ quan chuyên môn về xây dựng tại địa phương để xác nhận cách áp dụng, trước khi trình thẩm định.
4. Bắt buộc từ giai đoạn nào
Nghị định nêu rõ: kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Đây là chi tiết dễ bị bỏ qua nhưng lại quyết định cách tổ chức công việc và cách lập chi phí.
Ba hệ quả thực tế:
- Không thể làm ngược. Không thể thiết kế xong theo cách cũ rồi mới dựng mô hình để nộp cho đủ thủ tục. Mô hình phải sinh ra cùng lúc với thiết kế, nếu không nó chỉ là một lớp trang trí tốn tiền mà không tạo ra giá trị nào.
- Chi phí phải nằm trong tổng mức đầu tư từ đầu. Nếu bỏ sót ở bước lập dự án thì về sau rất khó bổ sung, đặc biệt với dự án vốn nhà nước.
- Hợp đồng tư vấn phải có điều khoản BIM ngay từ gói đầu tiên. Gói lập báo cáo nghiên cứu khả thi đã phải ràng buộc về phạm vi mô hình, định dạng bàn giao và quyền sử dụng dữ liệu.
5. Phải nộp những gì cho cơ quan nhà nước
Dữ liệu BIM là thành phần của hồ sơ thẩm định
Với công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên, ngoài hồ sơ theo quy định, chủ đầu tư phải nộp thêm dữ liệu BIM cho cơ quan chuyên môn về xây dựng. Cơ quan quản lý sử dụng dữ liệu đó để phục vụ thẩm định và kiểm tra, trong đó có việc phát hiện xung đột kỹ thuật giữa các bộ môn và kiểm tra sự tuân thủ quy chuẩn.
Chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo đảm tính đầy đủ, chính xác và thống nhất của dữ liệu BIM đã nộp. Nói cách khác, mô hình không còn là tài liệu nội bộ để tham khảo, nó là hồ sơ pháp lý.
Định dạng và nội dung tối thiểu
Dữ liệu nộp ở định dạng mở, ưu tiên IFC hoặc định dạng mở phù hợp khác với đặc điểm công trình. Về nội dung, mô hình tối thiểu phải:
- Thể hiện vị trí và hình dạng không gian ba chiều của công trình
- Có đầy đủ kích thước chủ yếu của các cấu kiện chính
- Thể hiện phương án đấu nối hạ tầng kỹ thuật bên trong và bên ngoài công trình
So với Nghị định 175/2024 trước đây quy định cứng định dạng IFC 4.0 và giới hạn dung lượng tệp dưới 500 MB, quy định mới linh hoạt hơn. Nhưng “linh hoạt” không có nghĩa là dễ dãi: yêu cầu về nội dung tối thiểu vẫn là một ràng buộc thật, và mô hình chỉ có hình khối mà thiếu kích thước cấu kiện chính sẽ không đạt.
Môi trường dữ liệu chung
Với công trình cấp I trở lên thuộc dự án đầu tư công, chủ đầu tư phải thiết lập, quản lý và vận hành Môi trường dữ liệu chung — thường gọi tắt là CDE theo tiếng Anh — để quản lý, lưu trữ, chia sẻ và kiểm soát thông tin dự án.
CDE không phải một phần mềm cụ thể. Đó là một nơi duy nhất mà mọi bên tham gia dự án lấy dữ liệu ra và đưa dữ liệu vào, có phân quyền, có lịch sử phiên bản, có trạng thái tài liệu. Khái niệm này đi theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 19650, và đây là lần đầu nó được đưa vào một nghị định của Việt Nam.
Mô hình BIM thay hồ sơ giấy
Nghị định mở đường cho việc mô hình BIM thay thế hồ sơ thiết kế dạng giấy, với giá trị pháp lý tương đương, khi cơ quan quản lý đã được trang bị đủ điều kiện kỹ thuật. Đây là quy định có điều kiện, chưa áp dụng đồng loạt ngay từ 01/7/2026, nhưng nó cho biết hướng đi: hồ sơ giấy sẽ lùi dần.
6. Sau khi công trình hoàn thành
Đây là phần thay đổi lớn nhất về trách nhiệm hợp đồng, và cũng là phần bị bỏ quên nhiều nhất khi doanh nghiệp chuẩn bị.
Sau khi công trình hoàn thành, chủ đầu tư phải:
- Cập nhật mô hình theo hiện trạng hoàn công
- Chuẩn hóa dữ liệu theo quy định
- Nộp dữ liệu BIM về Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng, theo Nghị định 212/2026/NĐ-CP
- Bàn giao dữ liệu phục vụ quản lý vận hành và bảo trì công trình
Việc phải làm ngay với mẫu hợp đồng
Hợp đồng tư vấn thiết kế và hợp đồng thi công cần ghi rõ ba điều: ai chịu trách nhiệm cập nhật mô hình hoàn công, ai sở hữu dữ liệu mô hình sau khi bàn giao, và ai thực hiện việc nộp dữ liệu về cơ sở dữ liệu quốc gia. Nếu để trống, nghĩa vụ mặc định rơi về chủ đầu tư, kèm cả rủi ro bị phạt.
7. Không làm thì bị gì
Trước đây câu trả lời là “không bị gì cả”, và đó là lý do phần lớn quy định BIM dừng ở mức khuyến khích trên giấy. Từ 26/8/2026, câu trả lời đã khác.
Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản, thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP, quy định tại Điều 15:
| Hành vi vi phạm | Mức phạt | Biện pháp khắc phục hậu quả |
|---|---|---|
| Không áp dụng mô hình thông tin công trình (BIM) trong hoạt động xây dựng theo quy định | 30 – 40 triệu đồng | Buộc áp dụng BIM theo quy định đối với công trình chưa phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai |
| Không nhập, cập nhật thông tin dự án trong Hệ thống thông tin, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng | 30 – 40 triệu đồng | Buộc nhập, cập nhật thông tin dự án theo quy định |
Con số 30 đến 40 triệu đồng với một chủ đầu tư không lớn. Nhưng rủi ro thật không nằm ở đó. Nó nằm ở ba chỗ khác:
- Hồ sơ bị trả lại. Nếu dữ liệu BIM là thành phần bắt buộc của hồ sơ thẩm định mà không có, hồ sơ không đủ điều kiện tiếp nhận.
- Chậm khởi công. Một vòng bổ sung hồ sơ thường tốn nhiều tuần, và chi phí của việc chậm thường lớn hơn tiền phạt nhiều lần.
- Buộc làm lại đúng. Biện pháp khắc phục là buộc áp dụng BIM, tức là vẫn phải làm, chỉ là làm muộn hơn và tốn kém hơn.
8. Chi phí áp dụng BIM tính thế nào
Chi phí áp dụng BIM thuộc nhóm chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng. Nó được xác định bằng dự toán, không theo một tỷ lệ phần trăm cố định. Tuy nhiên có các mức trần.
Theo Thông tư 60/2025/TT-BXD, chi phí bổ sung cho việc áp dụng BIM ở từng công việc tư vấn không vượt quá:
| Công việc tư vấn | Mức trần chi phí BIM bổ sung |
|---|---|
| Lập Báo cáo nghiên cứu khả thi | 15% chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi |
| Lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật | 15% chi phí lập báo cáo |
| Thiết kế FEED | 15% chi phí thiết kế FEED |
| Thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công (thiết kế ba bước) | 20% tổng chi phí thiết kế kỹ thuật |
| Thiết kế điều chỉnh | 20% chi phí thiết kế điều chỉnh |
| Tổng cộng cho cả công trình | Không vượt quá 50% chi phí thiết kế |
Cần đối chiếu trước khi lập dự toán. Điều 2 Thông tư 60/2025/TT-BXD đã bị Thông tư 38/2026/TT-BXD thay thế kể từ 01/7/2026. Thông tư 38/2026 ban hành 8 phụ lục định mức, trong đó Phụ lục VIII là định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn xây dựng. Khi lập dự toán sau ngày 01/7/2026, hãy đối chiếu Phụ lục VIII của Thông tư 38/2026 trước, thay vì áp dụng thẳng các con số cũ.
Một cách nhìn thực tế về con số này: mức trần 50% chi phí thiết kế nghe có vẻ lớn, nhưng đó là trần chứ không phải định mức. Thực tế chi phí phụ thuộc vào phạm vi mô hình được yêu cầu — một mô hình chỉ để nộp thẩm định khác hẳn một mô hình dùng để quản lý thi công và bàn giao vận hành. Việc xác định phạm vi này nên làm cẩn thận ngay ở bước lập dự án, vì nó ràng buộc cả chi phí lẫn khối lượng công việc về sau.
9. Lộ trình từ 2023 tới 2035
Nhìn vào dòng thời gian sẽ thấy hướng đi rất rõ:
- Tháng 3/2023 — Quyết định 258/QĐ-TTg phê duyệt lộ trình. Giai đoạn 1 áp dụng cho công trình cấp I và cấp đặc biệt thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công và PPP.
- Từ 2025 — Giai đoạn 2 của lộ trình, mở rộng xuống công trình cấp II trở lên.
- Tháng 11/2025 — Quyết định 2597/QĐ-TTg phê duyệt Đề án chuyển đổi số trong hoạt động xây dựng, đặt mục tiêu năm 2026 hoàn thiện khung pháp lý và xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia kết nối liên thông.
- 01/7/2026 — Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực, BIM trở thành bắt buộc.
- 26/8/2026 — Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực, bổ sung chế tài.
- Đến 2030 — Mục tiêu của đề án: 100% công trình xây dựng mới ứng dụng AI, IoT, GIS và BIM.
- Tầm nhìn 2035 — Chuyển đổi số toàn diện trong hoạt động xây dựng và quản lý vận hành hạ tầng.
Thông điệp rút ra: ngưỡng cấp II của hôm nay nhiều khả năng sẽ còn hạ tiếp. Doanh nghiệp coi đây là một lần tuân thủ để cho qua sẽ phải làm lại, còn doanh nghiệp coi đây là một lần chuyển đổi cách làm việc sẽ đỡ tốn hơn về lâu dài.
10. Sáu tháng tới nên làm gì
Danh sách theo thứ tự ưu tiên, dành cho chủ đầu tư và cho nhà thầu tư vấn:
- Rà danh mục dự án đang chuẩn bị đầu tư. Với từng công trình, tra cấp theo Phụ lục Thông tư 34/2026/TT-BXD và đánh dấu công trình nào thuộc diện bắt buộc. Đây là việc làm trong một buổi và nó quyết định mọi việc còn lại.
- Đưa chi phí BIM vào tổng mức đầu tư ngay ở bước lập dự án. Đối chiếu Phụ lục VIII Thông tư 38/2026/TT-BXD khi lập dự toán.
- Sửa mẫu hợp đồng. Bổ sung điều khoản về phạm vi mô hình, định dạng bàn giao, quyền sở hữu dữ liệu, trách nhiệm cập nhật hoàn công và trách nhiệm nộp về cơ sở dữ liệu quốc gia.
- Chốt quy ước dữ liệu. Thống nhất định dạng trao đổi là IFC, thống nhất quy tắc đặt tên tệp và đặt tên đối tượng. Không có quy ước thì mô hình của ba bộ môn sẽ không ghép được với nhau.
- Chuẩn bị Môi trường dữ liệu chung nếu trong danh mục có công trình cấp I thuộc dự án đầu tư công.
- Đào tạo người đọc mô hình, không chỉ người dựng mô hình. Đây là chỗ nhiều doanh nghiệp làm thiếu. Cán bộ quản lý dự án và cán bộ dự toán cần biết mở mô hình, kiểm tra và đặt câu hỏi, chứ không chỉ nhận một file rồi tin.
- Thiết lập quy trình kiểm tra khối lượng. Khối lượng bóc ra từ mô hình phải được kiểm tra chéo trước khi đưa vào dự toán và trước khi trình thẩm định. Mô hình đúng hình học không có nghĩa là khối lượng đúng.
Kinh nghiệm thực tế: doanh nghiệp bắt đầu từ một công trình nhỏ và quen thuộc, làm trọn vẹn một vòng từ mô hình tới hồ sơ nộp, sẽ đi nhanh hơn nhiều so với doanh nghiệp bắt đầu từ dự án lớn nhất đang có.
11. Câu hỏi thường gặp
Nhà ở riêng lẻ có phải áp dụng BIM không?
Không, nếu công trình dưới cấp II. Một căn nhà phố 5 tầng với tổng diện tích sàn vài trăm mét vuông thuộc cấp III trở xuống, nằm ngoài phạm vi bắt buộc. Tuy nhiên cần kiểm tra bằng số: nếu là biệt thự lớn hoặc nhà ở kết hợp kinh doanh có tổng sàn vượt 1.000 m² thì tình huống đã khác.
Dự án vốn tư nhân có bắt buộc không?
Theo câu chữ của khoản 1 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, điều kiện bắt buộc chỉ gắn với cấp công trình, không gắn với nguồn vốn. Trong khi đó Quyết định 2597/QĐ-TTg năm 2025 khi đặt mục tiêu lại khoanh vùng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công và PPP. Cách an toàn là chuẩn bị theo hướng có áp dụng, đồng thời hỏi xác nhận cơ quan chuyên môn về xây dựng tại địa phương trước khi trình thẩm định.
Dự án đã phê duyệt trước 01/7/2026 thì sao?
Nghị định 217/2026/NĐ-CP có điều khoản chuyển tiếp: dự án và công trình đã được phê duyệt hoặc đã được cấp phép trước ngày 01/7/2026 tiếp tục thực hiện theo quy định tại thời điểm phê duyệt. Nhưng nếu sau ngày 01/7/2026 có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi cấp công trình thì phải xem lại, vì lúc đó công trình được xác định theo quy định mới.
Có bắt buộc dùng phần mềm nào không?
Không. Nghị định không chỉ định phần mềm, chỉ quy định về định dạng dữ liệu nộp và nội dung tối thiểu của mô hình. Đây là lý do định dạng mở IFC được ưu tiên: nó cho phép cơ quan quản lý đọc được mô hình mà không phụ thuộc vào phần mềm mà đơn vị thiết kế dùng.
Mô hình phải chi tiết tới mức nào?
Ở mức tối thiểu, mô hình phải thể hiện vị trí và hình dạng không gian ba chiều, đủ kích thước chủ yếu của các cấu kiện chính, và phương án đấu nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình. Mức chi tiết cao hơn phụ thuộc vào mục đích sử dụng mô hình và được thỏa thuận trong hợp đồng.
BIM có thay được hồ sơ dự toán không?
Không thay thế. Mô hình BIM là nguồn dữ liệu để bóc ra khối lượng, còn hồ sơ dự toán vẫn là một sản phẩm riêng với cấu trúc, định mức và đơn giá theo quy định. Điều thay đổi là khối lượng đưa vào dự toán nay có thể truy ngược về đúng cấu kiện trong mô hình, nên dễ kiểm tra hơn cách bóc thủ công.
Ai chịu trách nhiệm nếu mô hình sai khối lượng?
Nghị định quy định chủ đầu tư phải bảo đảm tính đầy đủ, chính xác và thống nhất của dữ liệu BIM. Trách nhiệm cụ thể giữa chủ đầu tư và đơn vị tư vấn do hợp đồng phân định. Đây chính là lý do điều khoản BIM trong hợp đồng cần viết kỹ chứ không sao chép qua loa.
Chi phí BIM có được tính thêm ngoài chi phí thiết kế không?
Có. Đây là chi phí bổ sung, thuộc nhóm chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng, xác định bằng dự toán và có mức trần theo từng loại công việc tư vấn.
Kết
Ba con số đáng nhớ nhất của bài này: 01/7/2026 là mốc bắt buộc, cấp II là ngưỡng, và 30 đến 40 triệu đồng là mức phạt nếu không làm.
Nhưng con số quan trọng hơn cả ba con số trên là 1.000 m² — tổng diện tích sàn tối thiểu để một công trình lên cấp II. Chính con số này quyết định phạm vi thực tế của quy định, và chính nó là thứ nhiều doanh nghiệp chưa tra.
Việc nên làm trong tuần này rất đơn giản: mở danh mục dự án đang chuẩn bị đầu tư, tra cấp từng công trình, và đánh dấu công trình nào thuộc diện bắt buộc. Mọi quyết định về chi phí, hợp đồng và nhân sự đều bắt đầu từ danh sách đó.
Nếu bạn đang tìm hiểu cách tổ chức khâu khối lượng cho chặt chẽ hơn trước khi bước vào giai đoạn này, có thể đọc thêm bài bóc tách khối lượng là gì và bài hướng dẫn sử dụng QS Crystal. Còn nếu cần tư vấn cho một dự án cụ thể, bạn có thể liên hệ với chúng tôi.
Ghi chú về nguồn. Bài viết dựa trên Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Nghị định 217/2026/NĐ-CP, Nghị định 212/2026/NĐ-CP, Nghị định 206/2026/NĐ-CP, Nghị định 339/2026/NĐ-CP, Thông tư 34/2026/TT-BXD, Thông tư 36/2026/TT-BXD, Thông tư 38/2026/TT-BXD, Thông tư 60/2025/TT-BXD, Quyết định 258/QĐ-TTg và Quyết định 2597/QĐ-TTg. Đây là lĩnh vực đang thay đổi nhanh, và văn bản hướng dẫn chi tiết của Bộ Xây dựng có thể tiếp tục được ban hành. Với một dự án cụ thể, hãy đối chiếu bản gốc của văn bản và hỏi cơ quan chuyên môn về xây dựng tại địa phương trước khi ra quyết định. Bài cập nhật lần gần nhất ngày 21/9/2026.
