Từ 01/7/2026, gần như toàn bộ hệ thống văn bản về quản lý chi phí đầu tư xây dựng ở Việt Nam đã được thay mới. Luật Xây dựng 2014 được thay bằng luật mới; Nghị định 10/2021/NĐ-CP hết hiệu lực; ba thông tư trụ cột 11/2021, 12/2021 và 13/2021 đều bị thay thế. Bài này tổng hợp đầy đủ những gì đã thay đổi, đối chiếu từng cặp văn bản cũ – mới, và chỉ ra ba cái bẫy thực tế mà người làm dự toán rất dễ vấp phải trong giai đoạn chuyển tiếp.
- Bảng đối chiếu văn bản cũ → văn bản thay thế
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15
- Nghị định 206/2026/NĐ-CP: phạm vi đã bị thu hẹp
- Ba thông tư mới: TT 36, TT 37 và TT 38/2026/TT-BXD
- Đo bóc khối lượng giờ nằm ở đâu?
- Ba cái bẫy trong giai đoạn chuyển tiếp
- Điều khoản chuyển tiếp: hồ sơ đang làm dở xử lý thế nào
- Những điểm mới đáng chú ý nhất
- Việc cần làm ngay
Bảng đối chiếu văn bản cũ → văn bản thay thế
Đây là bảng cần in ra dán cạnh máy. Mọi hồ sơ lập sau 01/7/2026 mà còn dẫn cột bên trái đều đang dẫn văn bản đã hết hiệu lực.
| Văn bản cũ | Văn bản thay thế | Nội dung |
|---|---|---|
| Luật Xây dựng 2014 | Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (thông qua 10/12/2025) |
Luật mới toàn diện, không phải luật sửa đổi |
| Nghị định 10/2021/NĐ-CP (09/02/2021) |
Nghị định 206/2026/NĐ-CP (15/6/2026) |
Quản lý chi phí đầu tư xây dựng |
| Thông tư 11/2021/TT-BXD Thông tư 14/2023/TT-BXD Điều 1, PL III và PL V của TT 60/2025/TT-BXD |
Thông tư 36/2026/TT-BXD (26/6/2026) |
Phương pháp xác định và quản lý chi phí |
| Thông tư 13/2021/TT-BXD Thông tư 01/2025/TT-BXD Điều 12 TT 09/2025/TT-BXD Khoản 6 Điều 1 và Điều 3 TT 60/2025 |
Thông tư 37/2026/TT-BXD (26/6/2026) |
Phương pháp xác định định mức dự toán và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật |
| Thông tư 12/2021/TT-BXD Thông tư 09/2024/TT-BXD Thông tư 08/2025/TT-BXD Điều 2 TT 60/2025/TT-BXD |
Thông tư 38/2026/TT-BXD (26/6/2026) |
Ban hành định mức xây dựng |
| Thông tư 06/2021/TT-BXD | Thông tư 34/2026/TT-BXD (25/6/2026) |
Cấp công trình xây dựng |
Tất cả văn bản ở cột giữa đều có hiệu lực từ 01/7/2026. Ngoài ra, phần hợp đồng xây dựng và quyết toán vốn đầu tư — trước đây nằm trong Nghị định 10/2021 — nay đã tách ra thành nghị định riêng, xem mục dưới.
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15
Điểm dễ hiểu nhầm nhất: đây không phải luật sửa đổi bổ sung mà là một luật mới toàn diện thay thế Luật Xây dựng 2014. Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp thứ 10 ngày 10/12/2025, hiệu lực từ 01/7/2026 (riêng nhóm quy định về miễn giấy phép xây dựng tại khoản 2 và 3 Điều 43, Điều 71, khoản 3, 4 và 5 Điều 95 có hiệu lực sớm hơn, từ 01/01/2026).
Về quản lý chi phí, luật đặt lại nguyên tắc “chính xác dần theo từng bước thiết kế”: ở bước chủ trương đầu tư dùng sơ bộ tổng mức đầu tư, sang thiết kế cơ sở dùng tổng mức đầu tư, đến thiết kế kỹ thuật – bản vẽ thi công mới dùng dự toán chi tiết. Nghị định 206/2026/NĐ-CP chính là văn bản quy định chi tiết nội dung này.
Nghị định 206/2026/NĐ-CP: phạm vi đã bị thu hẹp
Nghị định 206/2026/NĐ-CP ban hành ngày 15/6/2026, hiệu lực 01/7/2026, thay thế Nghị định 10/2021/NĐ-CP.
Đối tượng áp dụng vẫn là dự án đầu tư công, dự án PPP và dự án sử dụng vốn nhà nước. Các dự án vốn tư nhân — nhà ở riêng lẻ, công trình dân dụng do hộ gia đình đầu tư — không thuộc phạm vi bắt buộc, nhưng vẫn tham khảo áp dụng vì đây là hệ thống chuẩn duy nhất để hai bên thống nhất về hao phí và phương pháp.
Thay đổi cấu trúc quan trọng: Nghị định 206/2026 không còn điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng, thanh toán – quyết toán hợp đồng và quyết toán vốn đầu tư. Các nội dung này chuyển sang văn bản riêng:
- Nghị định 210/2026/NĐ-CP — hợp đồng xây dựng
- Nghị định 193/2026/NĐ-CP — quyết toán vốn đầu tư
Hệ quả thực tế: nếu bạn quen tra Nghị định 10/2021 cho cả chuỗi từ dự toán đến thanh toán, nay phải tra ba nghị định khác nhau cho ba giai đoạn.
Ba thông tư mới: TT 36, TT 37 và TT 38/2026/TT-BXD
Ba thông tư cùng ban hành ngày 26/6/2026, cùng hiệu lực 01/7/2026, chia vai rất rõ ràng: 36 là phương pháp tính, 37 là phương pháp xây dựng dữ liệu, 38 là bản thân dữ liệu định mức.
Thông tư 36/2026/TT-BXD — phương pháp xác định và quản lý chi phí (8 phụ lục)
| PL | Nội dung |
|---|---|
| I | Phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư và tổng mức đầu tư xây dựng |
| II | Phương pháp xác định dự toán xây dựng |
| III | Phương pháp xác định chi phí xây dựng |
| IV | Phương pháp xác định giá công tác xây dựng và giá nhóm công tác xây dựng |
| V | Phương pháp xác định dự toán chi phí khảo sát xây dựng và chi phí thí nghiệm chuyên ngành xây dựng |
| VI | Phương pháp xác định dự toán chi phí tư vấn xây dựng |
| VII | Mẫu công bố giá vật liệu xây dựng, giá nhân công, giá ca máy và thiết bị thi công |
| VIII | Mẫu báo cáo thẩm tra, thẩm định tổng mức đầu tư và dự toán xây dựng công trình |
Thông tư 37/2026/TT-BXD — phương pháp xác định định mức và chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật (6 phụ lục)
| PL | Nội dung |
|---|---|
| I | Phương pháp xác định định mức dự toán mới, điều chỉnh định mức dự toán và rà soát, cập nhật hệ thống định mức |
| II | Hướng dẫn khảo sát, thu thập, công bố thông tin về giá vật liệu xây dựng |
| III | Phương pháp xác định giá nhân công xây dựng |
| IV | Phương pháp xác định giá ca máy và thiết bị thi công xây dựng |
| V | Phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng |
| VI | Phương pháp xác định suất vốn đầu tư và suất chi phí |
Thông tư 38/2026/TT-BXD — ban hành định mức xây dựng (8 phụ lục)
| PL | Nội dung |
|---|---|
| I | Định mức dự toán khảo sát xây dựng công trình |
| II | Định mức dự toán xây dựng công trình |
| III | Định mức dự toán lắp đặt hệ thống kỹ thuật của công trình |
| IV | Định mức dự toán lắp đặt máy và thiết bị công nghệ |
| V | Định mức dự toán thí nghiệm chuyên ngành xây dựng |
| VI | Định mức dự toán sửa chữa và bảo dưỡng công trình xây dựng |
| VII | Định mức sử dụng vật liệu xây dựng |
| VIII | Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn xây dựng |
Đo bóc khối lượng giờ nằm ở đâu?
Đây là câu hỏi quan trọng nhất với người làm bóc tách, và câu trả lời không nằm ở chỗ nhiều người tưởng.
Trước 01/7/2026, phương pháp đo bóc khối lượng được quy định tại Thông tư 13/2021/TT-BXD — tên đầy đủ là “hướng dẫn phương pháp xác định các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật và đo bóc khối lượng công trình”.
Thông tư 13/2021 nay đã bị Thông tư 37/2026/TT-BXD thay thế. Nhưng để ý tên của thông tư mới: “hướng dẫn phương pháp xác định định mức dự toán và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật” — cụm “và đo bóc khối lượng công trình” đã bị lược bỏ. Đúng như vậy, cả 6 phụ lục của Thông tư 37/2026 đều không có phụ lục nào về đo bóc khối lượng.
Nội dung này được chuyển sang một dạng văn bản khác: Quyết định 1041/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về hướng dẫn đo bóc, xác định khối lượng công trình, nằm trong gói văn bản đồng bộ triển khai Luật Xây dựng 2025 (cùng gói với Quyết định 1040/QĐ-BXD công bố mẫu hợp đồng xây dựng).
Nói cách khác: từ 01/7/2026, nếu bảng bóc tách của bạn không ghi rõ quy ước đo bóc đã dùng (trừ lỗ thế nào, tính ván khuôn theo diện tích tiếp xúc hay theo quy đổi, chồng lấn giữa các cấu kiện xử lý ra sao), bạn sẽ khó bảo vệ con số khi có tranh chấp. Đây là lý do một bảng bóc tách tra ngược được về từng cấu kiện trên bản vẽ có giá trị hơn hẳn một bảng chỉ có con số tổng.
Ba cái bẫy trong giai đoạn chuyển tiếp
Bẫy 1: dùng bản phụ lục phát hành lần đầu của TT 36 và TT 38
Đây là cái bẫy nguy hiểm nhất vì nó âm thầm: file vẫn mở được, mã hiệu vẫn tra được, chỉ có số liệu là khác. Cách kiểm tra nhanh nhất là đối chiếu ngày phát hành trên bìa bộ phụ lục bạn đang dùng.
Bẫy 2: tưởng TT 01/2025 bị TT 36 thay thế
Thông tư 01/2025/TT-BXD sửa đổi cả Thông tư 13/2021 lẫn Thông tư 11/2021, nên rất dễ nhầm là nó thuộc nhóm bị Thông tư 36/2026 thay thế. Thực tế toàn bộ Thông tư 01/2025 bị Thông tư 37/2026/TT-BXD thay thế, không phải TT 36. Nhầm chỗ này thì tra sai phụ lục về chỉ số giá xây dựng.
Bẫy 3: tưởng Nghị định 206 thay cả Nghị định 68/2019
Nghị định 68/2019/NĐ-CP đã hết hiệu lực từ năm 2021 khi Nghị định 10/2021 ra đời — không liên quan gì tới Nghị định 206/2026. Nghị định 206/2026 chỉ thay thế Nghị định 10/2021.
Điều khoản chuyển tiếp: hồ sơ đang làm dở xử lý thế nào
Theo Điều 36 Nghị định 206/2026/NĐ-CP:
| Tình huống | Xử lý |
|---|---|
| Dự án đã phê duyệt trước 01/7/2026 | Không phải phê duyệt lại tổng mức đầu tư; các công việc quản lý chi phí chưa thực hiện thì theo quy định mới |
| Dự toán xây dựng đã phê duyệt trước 01/7/2026 | Không phải phê duyệt lại; công việc tiếp theo áp dụng quy định mới |
| Tổng mức đầu tư hoặc dự toán đang trong quá trình thẩm định | Xử lý theo Nghị định 206/2026 |
| Gói thầu đã ký hợp đồng, dự án PPP đã ký hợp đồng | Tiếp tục thực hiện theo hợp đồng đã ký |
| Hệ thống định mức, giá xây dựng đã công bố trước 01/7/2026 | Vẫn được áp dụng cho tới khi được cập nhật hoặc thay thế |
Tóm lại nguyên tắc: việc đã xong thì không làm lại, việc chưa làm thì theo luật mới, hợp đồng đã ký thì theo hợp đồng. Đây cũng là lý do những bài phân tích Nghị định 10/2021 và Thông tư 11/2021 vẫn còn giá trị tra cứu — số lượng hợp đồng ký trước 01/7/2026 còn đang thi công là rất lớn.
Những điểm mới đáng chú ý nhất
Được vận dụng và điều chỉnh định mức khi thiếu
Trước đây, khi thiết kế có công tác mà hệ thống định mức chưa có, người lập dự toán rơi vào thế kẹt. Nghị định 206/2026 cho phép vận dụng, tính toán và điều chỉnh định mức căn cứ công nghệ thi công dự kiến, thay vì phải chờ ban hành định mức mới. Đây là thay đổi có ảnh hưởng lớn nhất tới công việc hằng ngày của người làm dự toán.
Được tham chiếu dữ liệu công trình tương tự ở nước ngoài
Khi Việt Nam chưa có suất vốn đầu tư tương ứng — thường gặp với công nghệ mới hoặc thiết bị nhập ngoại — được sử dụng giá, định mức và dữ liệu chi phí của công trình tương tự ở nước ngoài.
Mở rộng nguồn dữ liệu giá nhân công và giá ca máy
Giá nhân công và giá ca máy được xác định từ nhiều nguồn: cơ sở dữ liệu quốc gia, công bố giá của địa phương, báo giá nhà cung cấp, và dữ liệu từ công trình tương tự. Trước đây phụ thuộc gần như hoàn toàn vào công bố giá địa phương, vốn thường chậm hơn thị trường.
Chủ đầu tư được tự điều chỉnh cơ cấu các khoản mục chi phí
Bao gồm cả chi phí dự phòng, mà không phải làm thủ tục điều chỉnh tổng mức đầu tư — miễn không vượt tổng mức đã phê duyệt. Đây là bước phân cấp mạnh, đi kèm là trách nhiệm của chủ đầu tư tăng lên tương ứng.
Bổ sung các khoản mục chi phí về đất đai và môi trường
Tiền chuyển đổi mục đích sử dụng nước, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng rừng và trồng rừng thay thế, chi phí bảo vệ đất trồng lúa.
Việc cần làm ngay
- Tải lại bộ phụ lục TT 38/2026 theo bản thay thế của Công văn 9947/BXD-VPB ngày 29/6/2026. Kiểm tra bản bạn đang dùng trước khi tra bất kỳ mã hiệu nào.
- Rà lại phần căn cứ pháp lý của các biểu mẫu dự toán đang dùng trong công ty. Biểu mẫu nào còn ghi NĐ 10/2021, TT 11/2021, TT 12/2021 hay TT 13/2021 thì cập nhật lại.
- Kiểm tra phần mềm dự toán đã cập nhật bộ định mức TT 38/2026 chưa, và cập nhật bản nào — bản phát hành đầu hay bản theo Công văn 9947.
- Bổ sung mục quy ước đo bóc vào hồ sơ mời thầu và hợp đồng. Từ 01/7/2026 đây là chỗ ràng buộc hai bên, không còn dựa được vào một điều khoản thông tư.
- Với hợp đồng đang thi công ký trước 01/7/2026, giữ nguyên căn cứ cũ và lưu lại bản văn bản cũ để đối chiếu khi quyết toán.
Bóc khối lượng tra ngược được về bản vẽ
Khi phương pháp đo bóc chuyển về vai trò tài liệu hướng dẫn, thứ bảo vệ được con số của bạn là một bảng bóc tách minh bạch: mỗi dòng gắn với một cấu kiện cụ thể, có kích thước, hệ số và ghi chú giả thiết.
QS Crystal là phần mềm bóc tách khối lượng cho phép làm đúng điều đó — khối lượng liên kết trực tiếp với cấu kiện trên bản vẽ, thay đổi thiết kế thì khối lượng cập nhật theo. Dùng thử miễn phí 30 ngày, xem giới thiệu phần mềm hoặc bảng giá.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng ký tháng 3/2026, đang thi công thì áp dụng văn bản nào?
Theo Điều 36 Nghị định 206/2026, gói thầu đã ký hợp đồng thì tiếp tục thực hiện theo hợp đồng đã ký — tức là theo hệ thống văn bản có hiệu lực tại thời điểm ký, gồm NĐ 10/2021 và các thông tư tương ứng.
Dự toán đã được duyệt tháng 5/2026 có phải lập lại theo định mức mới không?
Không. Dự toán đã phê duyệt trước 01/7/2026 không phải phê duyệt lại. Nhưng các công việc quản lý chi phí phát sinh sau đó thì áp dụng quy định mới.
Bộ định mức của tỉnh công bố năm 2025 còn dùng được không?
Còn. Hệ thống định mức và giá xây dựng đã công bố trước 01/7/2026 vẫn được áp dụng cho đến khi được cập nhật hoặc thay thế.
Đo bóc khối lượng giờ căn cứ vào đâu?
Vào Quyết định 1041/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng về hướng dẫn đo bóc, xác định khối lượng công trình, và quan trọng không kém là vào quy ước đo bóc mà các bên thống nhất trong hồ sơ mời thầu và hợp đồng.
Nghị định 206/2026 có bắt buộc với nhà ở riêng lẻ không?
Không bắt buộc. Nghị định điều chỉnh dự án đầu tư công, PPP và dự án vốn nhà nước. Với công trình vốn tư nhân, hệ thống này là cơ sở tham chiếu; ràng buộc pháp lý giữa hai bên là hợp đồng.
Bài viết tổng hợp ngày 21/8/2026, căn cứ: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15; Nghị định 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026; Thông tư 36/2026/TT-BXD, Thông tư 37/2026/TT-BXD và Thông tư 38/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026; Thông tư 34/2026/TT-BXD ngày 25/6/2026; Quyết định 1041/QĐ-BXD; Công văn 9947/BXD-VPB ngày 29/6/2026. Văn bản có thể tiếp tục được sửa đổi — vui lòng đối chiếu bản gốc tại Công báo Chính phủ trước khi sử dụng làm căn cứ hồ sơ.
